CORONAVIRUS TASKFORCE UP-DATE - Obmedzenie ukončenia nájomnej zmluvy 23.04.2020, 10:00

Nižšie uvedené informácie sú všeobecnej povahy a nemusia zohľadňovať špecifické podmienky Vášho prípadu. Pre právne poradenstvo týkajúce sa Vášho špecifického prípadu sa na nás, prosím, neváhajte obrátiť.

Upozorňujeme, že obsah uvedený nižšie je aktuálny k dnešnému dňu, t. j. 23.04.2020, 10:00 hod. Podmienky pre platenie nájmov sa môžu meniť. V prípade zmien, budeme obsah aktualizovať.

Národná rada Slovenskej republiky schválila novelu zákona č. 62/2020 Z,z. o mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorý sa v ustanovení § 3b týka aj nájmu nehnuteľností.

Od účinnosti novely (účinnosť nadobudne dňom vyhlásenia, čo sa stane v najbližších dňoch) nie je prenajímateľ oprávnený ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane bytu a nebytového priestoru) z dôvodu omeškania nájomcu s platbou v prípade, ak sú kumulatívne splnené nasledovné podmienky:

• nájomca sa omešká s platením nájomného a prevádzkových nákladov, ktoré sú splatné od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 (teda napr. v prípade štvrťročného platenia vopred nájomného za 3Q, ktoré je splatné v júni),
• omeškanie vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení COVID-19 – táto podmienka je formulovaná veľmi široko, teda pokles obratu spojený so všeobecným poklesom ekonomickej aktivity túto podmienku bude pravdepodobne spĺňať; nájomca by mal však osvedčiť, že nemá peňažné prostriedky na zaplatenie nájomného (nad rámec povinných platieb do štátneho rozpočtu a platieb zamestnancom); samotné rozhodnutie nájomcu neplatiť (aj keď má k dispozícii peňažné prostriedky) lebo sa mu znížil obrat podľa všetkého nebude tento test spĺňať, 
• nájomca dôvod pre vznik omeškania dostatočne osvedčil – pod osvedčením rozumieme základné zdokladovanie, že omeškanie vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú dôvod v COVID-19. Osvedčenie je nižšia forma zdokladovania skutočnosti ako preukázanie.

Zákaz jednostranného ukončenia nájmu bude platiť do 31. decembra 2020 (ak nebude zákonnom predĺžený).

Z vyššie uvedeného vyplýva, že zákaz ukončenia nájmu sa netýka výpovede z dôvodu omeškania so splatnosťou nájomného alebo prevádzkových nákladov, ktorých splatnosť v zmysle zmluvy nastala pred 1. aprílom 2020 a po 30. júni 2020. Rovnako sa zákaz ukončenia nájmu netýka možnosti uplatňovať právo na zaplatenie nájomného na súde v upomínacom konaní (platobný rozkaz). Prenajímatelia budú mať rovnako nárok na úrok z omeškania, alebo uplatnenie zabezpečení podľa nájomnej zmluvy.

Účelom prijatia novely je poskytnutie osobitnej plošnej ochrany nájomcom, ktorí si prenajímajú nehnuteľnosti a z dôvodu vypuknutia pandémie vírusu COVID 19 sa ocitli v nepriaznivej situácii a nemôžu platiť nájomné.

Upozorňujeme však, že ide len o pozastavenie práva prenajímateľa ukončiť nájom (a to do konca daného kalendárneho roka). Samotné nároky prenajímateľa na zaplatenie nájmu nezanikajú.